“第四代住宅”越来越火，河南多地已布局

【大河财立方 记者 朱娟】在房地产市场深度调整的背景下，一种颠覆传统的新居住模式——“第四代住宅”越来越火。这类住宅以“户户有花园、家家有庭院”为特色，凭借高得房率和生态化设计，成为行业关注焦点。

今年，“好房子”概念首次被写入政府工作报告，加上近日发布的国家标准《住宅项目规范》，使得第四代住宅持续引发行业热议。那么，什么是第四代住宅？其在河南的建设情况如何？连日来，大河财立方记者进行了多方采访。

河南多地开发商加速布局第四代住宅

在河南，多地开发商正积极探索并加速推进第四代住宅建设。

4月2日，大河财立方记者实地探访了位于郑州市二七区的招商林屿境项目。该项目规划建设的10栋住宅中，有3栋采用第四代住宅设计。

从外观来看，这些楼宇最显著的特征是大露台和错层挑空设计。步入样板间，一个面积很大的“L”字形露台从客厅延伸而出，露台采用半高玻璃围合，上方挑高达到6米，相当于两层楼的高度。

“这个露台面积有20多平方米，业主入住后，可以在露台上养花，打造空中花园，也可以在这里读书、听音乐、健身，作为休闲区使用。”招商林屿境项目销售人员告诉记者，这种设计不仅满足了人们对庭院生活的向往，还通过露台面积不计入房本，再加上阳台、飘窗等赠送面积，使得整体得房率达到110%以上。

据销售人员透露，这种第四代住宅推出后，受到不少对庭院生活有向往的购房者欢迎。“我们推出的两栋143平方米户型的四代宅，在样板间还没有开放时就被抢光了。”

在郑州以南140多公里的漯河市，以及更南部的驻马店市，第四代住宅同样受到市场热捧。

苏荷实业集团是漯河市较早布局第四代住宅的房地产开发企业。该集团总经理徐振峰介绍，公司早在几年前就开展了为期数年的市场调研和研究工作，经过充分论证后，于2023年在当地政府支持下推出首个第四代住宅项目——苏荷揽月庭。该项目共规划8栋住宅，其中4栋采用第四代住宅设计，目前已基本售罄，预计今年6月交付。

“2021年7月集团在驻马店推出首个第四代住宅项目后，市场反响热烈，2024年又相继打造两个同类项目，目前第四个也将要入市。”旭强集团董事长丁涛告诉记者，其集团推出的首个项目已于2024年9月提前交付。

“我们将传统庭院和花园元素融入建筑，同时采用绿色建材和设计，结合合理的绿化和景观设计，实现建筑与自然的有机融合。”丁涛表示。

据他透露，目前驻马店的第四代住宅市场已呈现“遍地开花”态势。

什么是第四代住宅？

我国商品房市场已有三十余年的发展历史，行业普遍认为，每隔十年就诞生一代新理念的住宅产品。

改革开放初期的“第一代住宅”指单位分配的住房，仅满足基本居住需求；随后出现的“第二代住宅”引入了物业管理服务；2010年后兴起的“第三代住宅”进一步升级，在配套设施和物业服务基础上，融入健康、医疗、人文关怀等理念，如“全龄友好社区”“儿童友好型社区”等概念。而当前探索中的“第四代住宅”，则致力于构建人与自然和谐共生的居住环境。

目前，我国尚未对第四代住宅制定统一的技术标准和明确定义，各地仍在进行多样化的试点与探索。

一般来说，它是集“空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅，也被称为城市森林花园住宅或者立体花园住宅。

与传统住宅相比，每套住宅一般配备有独立的空中花园或共享绿化平台，并具有更大的公共空间，能够在一定程度上提升住宅的质量和居住体验。

在政策层面，自2019年起，国家住房和城乡建设部对第四代住宅的建设予以了充分认可，并于2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，这标志着第四代住宅的概念正式转变为现实。

2017年成都诞生全国首个第四代住宅项目，不过当时这一住宅理念并未被广泛应用。2021年下半年，福州为提振楼市，在产品政策上有所放宽，随后诞生了数十个项目第四代住宅项目。厦门、重庆、西安等二线城市也相继跟进，积极探索并实践第四代住宅的建设。

去年以来，“第四代住宅”概念越来越火，各地政府也从调整容积率计算规则到鼓励多样化设计等，为这一创新住宅形式提供支持。

比如，济南市调整了第四代住宅相关容积率计算方式，明确满足相关要求的户属空中花园由计一半容积率调整为不计容积率，鼓励第四代住宅建设。

江苏昆山则在规划设计层面推出新政策，明确支持住宅进行多样化设计。

此外，长沙、重庆、厦门、成都、合肥、南京等多个城市也都发布了相关的政策支持。

河南创新立法推动“空中花园阳台”建设

河南省是全国首个将“空中花园阳台”纳入省级法规的省份。

2022年3月1日，《河南省绿色建筑条例》正式施行。该条例不仅鼓励新建住宅规划建设空中花园阳台，还提出对符合要求的空中花园阳台给予奖励和支持。这一创新性立法为后续政策细化奠定了基础。

今年河南省政府工作报告提出，加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，拓展“物业+生活服务”，更好满足群众高品质生活需求。

“好房子”建设需要好标准、好设计、好材料、好建造、好服务等系统支撑。在“好标准”的制定方面，河南省住房城乡建设厅在今年2月出台的《河南省住宅品质提升设计与建造技术导则》中明确提到，鼓励户型产品创新，其中采用空中花园户型的设计应充分考虑地域气候特点，并保证其安全性。

地方层面，郑州率先细化技术规范。2024年12月，郑州市人民政府印发《郑州市城市规划管理技术规定》。此次修订首次提出“阳台进行立体绿化设计的住宅”的设置要求。比如，对于阳台进行立体绿化设计的住宅，户型套内面积在100平方米以上的，阳台高度不少于两个自然层高，阳台悬挑进深不大于6米，相邻上下层开敞式阳台在水平投影范围内不应重叠，阳台至少两面开敞且开敞长度不小于阳台周长的50%，开敞面不得设置围护墙体、不得封闭，仅可设置通透栏杆（板）。在其绿化面积不小于阳台水平投影面积50%的前提下，空中花园阳台计入建筑面积，不计入容积率和建筑密度。

“新增立体绿化住宅阳台、幕墙外饰面等计容规则，是为了提升城市空间环境品质，适应高品质住宅多元化的需求，鼓励住宅产品创新。”郑州市自然资源和规划局相关负责人表示。

“第四代住宅”是否会被大量推广

第四代住宅为何越来越火？麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪接受大河财立方记者采访时表示，第四代住宅越来越火的背后，可能基于两方面原因：一方面，政策导向与市场需求的转变。2025年政府工作报告首次提出“好房子”概念，强调“安全、舒适、绿色、智慧”的居住标准，第四代住宅中的“空中花园、垂直绿化、高得房率”等特点与之高度契合。同时，随着居民住房需求从“有没有”转向“好不好”转变，改善型购房者更青睐兼具生态价值与使用功能性的住宅产品。

另一方面，第四代住宅在得房率与性价比方面具有显著优势。这类住宅通常赠送大面积空中花园（不计入产权面积），使得实际得房率可达90%甚至100%，相比传统住宅（得房率约70%～80%）更具吸引力。

作为楼市新物种，第四代住宅发展前景广阔，但也面临诸多挑战。比如，空中庭院的特殊承重结构设计、防水排水问题、上下层之间的隐私问题，以及后期绿植维护等问题，都需要妥善解决。

以郑州的招商林屿境项目为例，该项目销售人员告诉记者，项目通过将露台一侧的玻璃设计为加高毛玻璃，在保证采光的同时有效改善了楼层间的隐私问题。

北方地区的气候特点，绿植养护确实存在一定难度。徐振峰表示，他们一般建议业主采用花箱布置方式，根据季节变化灵活调整植物种类和布局，并推荐种植灌木类植物而非高大树木。同时，建议安装电动遮阳伞等，有效应对日晒雨淋问题。

未来“第四代住宅”是否会被大量推广？关荣雪认为，目前已有多地出台了支持第四代住宅的相关政策，随着改善型需求的增加，消费者对高品质住宅的需求将持续上升，第四代住宅的独特优势将使其在市场中更具竞争力。

“另外，随着建筑技术的不断进步，第四代住宅在防水、排水等关键技术上的问题有望得到解决，从而提升其产品力和市场接受度，未来第四代住宅有望得到更广泛的推广。”关荣雪说。

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