密集拿地引热议 邦泰集团“搅局”西安

中经记者 黄永旭 西安报道

西安盛夏之际，天气尤其闷热，几乎没有一丝风。高新区一个售楼部门前，陈先生举起手机，对着售楼部快速拍了两张照片，向身后的售楼小姐道：“我回去给家人都看看，之后咱们电话联系。”

拍照的工夫，两鬓的汗水已经簌簌地滑落，顶着烈日，陈先生匆匆小跑，在停满了车辆的马路边，钻进了自己的车里，几分钟后，终于从车辆重围中挤出一条道，缓缓驶离。

这只是一个普通的工作日，《中国经营报》记者走访邦泰观宸映玥府项目时，在售楼部门前看到的场景。售楼部里面，访客众多，热情高涨。在如今的西安市场，如此表现，堪称另类。

不禁要问，邦泰是谁？项目有何魔力？能经得起考验吗？

首开余热

每逢年中，各个楼盘项目为了最后冲刺上半年KPI（关键绩效指标），往往会选择在6月底集中开盘。6月27日，观宸映玥府项目获批预售证和价格公示，28日，该项目首次开盘选房。

公示信息显示，观宸映玥府项目开发商为西安邦泰乐居置业有限公司，系四川邦泰置业有限公司全资子公司。项目位于西安市高新区天谷四路以北、云水四路以西，总占地约67亩。

项目首批推出3栋住宅产品，分别为1#、13#、15#楼，共122套房源。其中1#楼总高24层，户型面积143平方米，备案均价约24431.52元/平方米；13#楼总高16层，户型面积204平方米，备案均价约25118.67元/平方米；15#楼总高24层，户型面积185平方米，备案均价约23783.30元/平方米。

在售楼部洽谈区，座无虚席，每一处都有销售人员与购房者正在沟通，不时起身前往沙盘区参观。

走访中，置业顾问秦雨（化名）提到，开盘当天，到场选房客户超过300组，销售去化率达到80%，1#楼全部售罄，13#、15#楼仅剩少量房源在售。“143平方米户型摇号太难了，好多客户摇号都没摇到。总共40多套房，近170组客户分了10组，摇了17次，中签率接近3∶1。”

据介绍，该项目产品为第四代住宅，以1#楼143平方米户型为例，得房率达到120%，只有1个单元，分东西两户，整栋楼由于楼层高低不同、东西户的区别以及赠送露台方位的差异，导致成交价格存在比较明显的差别。“整体上一套房成交总价在310万—350万元，就同一层而言，东西户相差10万元左右。”秦雨介绍道。

去往实体楼样板间的途中，记者先后遇到了3组已经参观完毕的购房者，一边讨论一边返回售楼部。乘坐电梯到达样板间，房间内仍有两组购房者正在参观，数名营销人员正在对房间逐一拍摄、直播。

“现在来的客户大部分都在等我们加推。”秦雨表示，开盘前客户比现在更多，现在大部分客户都在关注后续加推房源，预计最快本月内将加推4#楼。“有两组客户来售楼部好多趟，但是首开摇号没摇到，现在又盯着马上加推的4#楼了。假如项目15栋楼全部开放，按照现在的去化速度，最慢半年就可以清盘。”

“闯入”西安

在西安房地产市场，邦泰集团是生面孔，直至拿下西咸新区能源金融贸易区一宗宅地的竞拍。去年12月，邦泰集团这个“外来者”经过73轮竞价，以总价7.48亿元和16.33%的溢价率，“闯进”了西安市场。

出人意料的是，正是这个“外来者”，不断振动着西安楼市的神经。短短半年，土拍市场上，邦泰集团打出“五连鞭”，在能源经贸区、高新区软件新城、曲江文教园等西安热门板块，连续拿地，被行业内人士称为“黑马”。

日前，邦泰集团微信公号发布半年度回顾称，2025年上半年，邦泰集团在武汉、南宁、南昌、西安、昆明等城市，共摘得土地15宗，显示出其在土拍市场的活跃度。

亿翰智库数据显示，今年上半年，邦泰集团全口径销售面积位列全国TOP14，全口径销售金额位列全国TOP24。

不过，在拿地规模上，邦泰集团的表现令人瞩目。中指研究院数据显示，今年上半年，邦泰出资63亿元在全国拿地，拿地金额位居全国房企第18名、民营房企第2名；拿地面积144万平方米，位居全国房企第4名、民营房企第1名。

在西安市场来看，邦泰集团连续拿地的动作，也被认为是深耕西安市场的信号。

截至目前，邦泰集团在西安已经收获5宗地块。2024年12月12日，拍得西咸新区能源金融贸易区土地约70亩，现已开盘销售，项目名为邦泰·悦九章；2024年12月13日，拍得曲江新区文教园板块约42亩土地，溢价率25.63%；2024年12月27日，拍得高新区丝路软件城土地约67亩，即上述观宸映玥府；2025年3月24日，拍得西安文教园板块（雁塔区）约35亩土地；2025年6月17日，再度拍得高新区丝路软件城土地约64亩，完成西安第五子布局。

当然，在西安迅速拿地布局的同时，其项目运作节奏紧凑。比如西咸新区能源金融贸易区邦泰·悦九章，从拿地到开盘，历时170天；高新区丝路软件城的观宸映玥府项目，从拿地到开盘，历时184天。

“在短短半年时间内，连拿5宗优质地块，展现了其强大的市场竞争力和深耕西安市场的决心，称得上是一匹‘黑马’。”西安资深房地产分析师朱郁称，这些地块都位于热点区域，位置优越，发展潜力巨大。

克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，邦泰集团在房地产调整期，采用“小盘快跑”模式，不同于恒大的高杠杆扩张。邦泰聚焦中小地块、核心区布局，控制拿地总价，降低资金风险。其资金主要来源于销售回款，形成“销售—再投资”的良性循环。

市场“搅局者”

事实上，邦泰集团摘得的第五宗地块处于观宸映玥府西北侧，直线距离约1公里。该地块土地编号GX3-36-13，占地面积64.307亩，土地性质为住宅用地，容积率≤2.5，总价11.02亿元，折合楼面地价10282元/平方米。

据了解，该GX3-36-13地块是今年软西板块成交的首宗住宅地块，也是今年西安高新区的第二宗“万元地”。不过，相较于周边项目较高的楼面价，该地块具有明显优势和更大操作空间。

对此，秦雨介绍，观宸映玥府的楼面价约10200元/平方米，相对周边项目源头上具有价格优势。“邦泰集团所有的成本运营全部都是由集团自己来做的，比如园林树种、外立面设计、工程团队等全部由邦泰自己的团队完成，省去了第三方赚差价的成本。所以，同行们开玩笑都说我们是来‘掀桌子’的。”

秦雨解释称：“前两年的软西板块‘地王’项目的楼面价基本上都在13000—14000元/平方米，我们项目楼面价只有10200元/平方米，所以能够把成本和房价压下来。当然，如果同样按照10200元/平方米的楼面价，按照其他开发商的成本运算来讲，最终产品单价肯定会超过27000元/平方米，而我们现在的开盘价格，143平方米户型均价在23000—26000元/平方米。”

李晓兵分析称，邦泰集团首入西安即连落五子，通过其拿地节奏与产品策略，快速建立了市场话语权。拿地策略上，以核心地段的中小规模地块为主，布局高新、曲江等高价值板块，从源头保障了项目竞争力。另外，产品策略上，精准卡位核心资源，按照“好房子”标准，打造的产品具有更高配置。

“但需警惕，若西安市场调控收紧或需求降温，销售放缓可能引发资金链压力。总体而言，邦泰模式更接近区域深耕型‘小而美’路径，而非盲目扩张。”李晓兵指出。